Κατασχετήρια έκθεση ακινήτου. Το βήμα πριν τον πλειστηριασμό – Αλλαγές προθεσμιών-πλημμέλειες και λόγοι ανακοπής.

Γράφει η δικηγόρος παρ’Α.Π. Αναστασία Μήλιου

Από το καλοκαίρι του 2021 οι πλειστηριασμοί ακινήτων επανήλθαν. Εκατοντάδες κατασχέσεις και πλειστηριασμοί διεξάγονται ηλεκτρονικά κάθε βδομάδα.

Πλέον η ηλεκτρονική διεξαγωγή των πλειστηριασμών μας δείχνει τα εξής:

α) ελαχιστοποιούνται οι λόγοι ακυρότητας του πλειστηριασμού λόγω πιθανών πλημμελειών στη διεξαγωγή του και

β) ότι ο οφειλέτης μπορεί να γνωρίζει τους υποψήφιους πλειοδότες δύο ημέρες τουλάχιστον πριν τον πλειστηριασμό (και άρα να γνωρίζει και την τυχόν έλλειψη αυτών το οποίο συνεπάγεται συνήθως και το άγονο του πλειστηριασμού).

Επίσης από το φθινόπωρο έγιναν αλλαγές για μια ακόμα φορά στον Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας με βασικότερες εκείνες που αφορούν την διαδικασία των κατασχέσεων και των πλειστηριασμών των ακινήτων. Άλλαξαν οι προσθεσμίες πιο σύντομες για όπου πρόκειται να γίνει πλειστηριασμός, και το αντίθετο για τα υπόλοιπα.

Το βασικότερο όμως είναι ότι αφαιρούνται για μια ακόμα φορά από τους πολίτες και δη τους δανειολήπτες σημαντικά αμυντικά δικονομικά όπλα. Στις προηγούμενες αλλαγές είχε καταργηθεί το άρθρο που αφορούσε το δικαίωμα του οφειλέτη να αιτηθεί την αναστολή της κατάσχεσης όταν αυτή άρχιζε, τεράστιο πλεονέκτημα για τους πιστωτές που δρούσαν ανενόχλητοι στην συνέχεια. Τώρα αν και το άρθρο αυτό επανήλθε δεν ισχύει για τα ακίνητα (!)

Ένα άλλο όμως δικαίωμα που καταργήθηκε μέσω τροποποίησης προς διευκόλυνση και πάλι των πιστωτών και δη των τραπεζών είναι ότι πλέον αν ένα ακίνητο που βγαίνει σε πλειστηριασμό δεν έχει αγοραστικό ενδιαφέρον τότε η τιμή του θα μειώνεται αυτόματα μετά την δεύτερη απόπειρα πλειστηριασμού του. Η διαφορά με ό,τι ισχύει μέχρι τις αρχές του έτους είναι ότι η τράπεζα ήταν υποχρεωμένη να προσφύγει στο δικαστηριο για να μειώσει την τιμή του ακινητου, το οποίο πρακτικά σήμαινε ότι και ο οφειλέτης μπορούσε αντίστοιχα να υποστηρίξει και να αποδείξει ότι η αξία του ακινητου του δεν θα έπρεπε να αλλάξει ή τουλάχιστον να εξασφαλίσει ότι θα άλλαζε λιγότερο από αυτό που ζητούσε η τράπεζα. Τώρα ανεξαρτήτως της κατάστασης του ακινήτου, η τιμή του θα πέφτει αυτόματα και χωρίς δικαστική διαδικασία. Μπορεί κάποιος επομένως εύκολα να αντιληφθεί τι συμβαίνει και ποια θα είναι η πρακτική που θα ακολουθηθεί από εδώ και πέρα ώστε τα ακίνητα να εκποιούνται με ακόμα χαμηλότερες τιμές και φυσικά οι οφειλέτες να εξακολουθούν να οφείλουν προς τους δανειστές τους ενώ παράλληλα θα έχουν χάσει και την ακινητη περιουσία τους.

Είναι πολύ σημαντικό λοιπόν τα λιγοστα όπλα που διαθέτουμε στην περίπτωση αυτή να τα γνωρίζουμε και φυσικά να τα αξιοποιούμε στο έπακρο, διότι είναι περιορισμένα και αφορούν κυρίως στην αρχή της διαδικασίας εκτέλεσης.

Θα δούμε επομένως ορισμένες πλημμέλειες/σφάλματα της διαδικασίας πριν τον πλειστηριασμό που οδηγούν εν τέλει στην ακύρωση της κατάσχεσης ή/και του πλειστηριασμού του ακινήτου.

Παράλειψη διατυπώσεων προδικασίας πλειστηριασμού – Εκπρόθεσμη ανάρτηση της κατασχετήριας έκθεσης στην ιστοσελίδα του Δελτίου Δικαστικών Δημοσιεύσεων

Μεταξύ αυτών που ορίζονται στο άρθρο 995 παρ. 4 του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας για τις ενέργειες του δικαστικού επιμελητή κατά την σύνταξη και γνωστοποίηση της κατασχετήριας έκθεσης είναι ότι αυτός θα πρέπει να προχωρήσει μέσα σε 15 ημέρες από την κατάσχεση στη δημοσίευση του αποσπάσματος στην ιστοσελίδα https://deltio.tnomik.gr/. Εφόσον δεν λάβει χώρα εντός της παραπάνω προθεσμίας η δημοσίευση, δεν μπορεί να γίνει εγκύρως ο πλειστηριασμός κι εφόσον γίνει, προσβάλλεται με ανακοπή και εν τέλει ακυρώνεται.

Ομοίως ο ίδιος επιμελητής θα πρέπει να καταθέσει εντός 20 ημερών από την κατάσχεση τα απαραίτητα έγγραφα του πλειστηριασμού στον αρμόδιο συμβολαιογράφο και να συνταχθεί η σχετική έκθεση. Εφόσον δεν λάβει χώρα εμπρόθεσμα η εν λόγω κατάθεση, τυχόν διενεργηθείς πλειστηριασμός ακυρώνεται εφόσον και πάλι ασκηθεί εμπρόθεσμα ανακοπή.

Εκπρόθεσμη επίδοση αντιγράφου κατασχετήριας έκθεσης στον οφειλέτη

Όταν συντάσσεται η κατασχετήρια έκθεση, ο δικαστικός επιμελητής συνήθως δεν εισέρχεται μέσα στο επίμαχο ακίνητο, αν και έχει δικαίωμα προς τούτο. Πρακτικά είναι σύνηθες να μην παραδίδεται η κατασχετήρια έκθεση επί τόπου αλλά εφόσον ο οφειλέτης διαμένει στον ίδιο δήμο με το ακίνητο που κατασχέθηκε, η προθεσμία επίδοσης είναι μία ημέρα μετά την κατάσχεση. Αν όμως διαμένει σε διαφορετικό δήμο τότε η προθεσμία ανέρχεται στις 8 ημέρες μετά την κατάσχεση. Εφόσον οι εν λόγω προθεσμίες δεν τηρηθούν, η κατάσχεση πάσχει ακυρότητας και άρα με την κατάλληλη ανακοπή ακυρώνεται.

Προσδιορισμός πλειστηριασμού πριν το 5μηνο ή μετά το 6μηνο

Ο πλειστηριασμός πρέπει να διεξάγεται μεταξύ 5 και 6 μηνών από το χρόνο σύνταξης της κατασχετήριας έκθεσης. Η παραβίαση των συγκεκριμένων ρυθμίσεων και ο προγραμματισμός του πλειστηριασμού πριν το πεντάμηνο ή μετά το εξάμηνο επιφέρει ακυρότητα της κατασχετήριας έκθεσης και του τυχόν διενεργηθέντος πλειστηριασμού. Τους τελευταίους μήνες δημοσιεύτηκαν αποφάσεις πρωτοβάθμιων δικαστηρίων που δέχονται ότι για τον υπολογισμό του επταμήνου δεν θα πρέπει να υπολογίζεται ο Αύγουστος.

Πλημμελής σύνταξη κατασχετήριας έκθεσης

Η σύνταξη της κατασχετήριας έκθεσης πρέπει να πληροί ορισμένες προϋποθέσεις. Πρέπει π.χ. να υπογράφεται από τον δικαστικό επιμελητή και από ένα μάρτυρα, παρουσία του οποίου συντάσσεται αυτή. Πρέπει επίσης να βεβαιώνεται η επιτόπια μετάβαση του επιμελητή στο ακίνητο καθότι κατάσχεση εξ αποστάσεως δεν μπορεί να γίνει. Η έκθεση κατάσχεσης, ωστόσο, απαιτείται να περιέχει και τα απαραίτητα στοιχεία για την ακριβή περιγραφή του ακινήτου (είδος: αστικό ή αγροτικό ακίνητο, κατάστημα, διαμέρισμα, γραφείο, μονοκατοικία, περιοχή, οδός, αριθμός, όροφος κ.λπ.∙ όρια και έκταση). Αν προκύπτει αμφιβολία για την τοπική και οικονομική ταυτότητα του κατασχόμενου, τότε η κατάσχεση μπορεί να ακυρωθεί. Τέτοια περίπτωση συντρέχει π.χ. όταν δεν αναφέρεται στην κατασχετήρια έκθεση σημαντικής έκτασης και αξίας κτίσμα επί του ακινήτου ή όταν υπάρχουν μεγάλες αποκλίσεις στην επιφάνεια του ακινήτου.

Μη επίδοση κατασχετήριας έκθεσης στο αρμόδιο κτηματολογικό γραφείο

Αντίγραφο της κατασχετήριας έκθεσης επιδίδεται στον υποθηκοφύλακα (κτηματολόγιο) της περιφέρειας όπου βρίσκεται το κατασχεμένο μέσα σε πέντε (5) ημέρες από την κατάσχεση. Αν δεν λάβει χώρα εμπρόθεσμα η εν λόγω επίδοση, τότε η κατασχετήρια έκθεση ακυρώνεται.

Έλλειψη χορήγησης εντολής πάνω στο απόγραφο

Αν πάνω στο σώμα του απογράφου δεν υπάρχει η εντολή εκτέλεσης από τον πληρεξούσιο δικηγόρο, τότε η κατασχετήρια έκθεση ακυρώνεται. Σημασία έχει όχι μόνο να υπάρχει η εντολή εκτέλεσης, αλλά αυτή να έχει δοθεί πάνω ακριβώς στο σώμα του τίτλου του απογράφου. Πράγματι η πλημμέλεια αυτή συντρέχει σπάνια αλλά δεν παύει να αποτελεί ένα λόγο βάσει του οποίου έχουν ακυρωθεί κατασχετήριες εκθέσεις.

Πλημμέλειες επιταγής προς εκτέλεση

Τυχόν πλημμέλειες στην διαδικασία της επιταγής προς εκτέλεση και στο περιεχόμενο αυτής, μπορεί να έχουν ως αποτέλεσμα την ακυρότητα της κατάσχεσης. Το ίδιο συμβαίνει και με τυχόν πλημμέλειες στη διαδικασία συγκοινοποίησης των απαραίτητων εγγράφων όταν έχουμε μεταβίβαση δανειακών απαιτήσεων σε εταιρεία ειδικού σκοπού στο πλαίσιο τιτλοποίησης ή εταιρεία απόκτησης απαιτήσεων στο πλαίσιο του ν. 4354/2015 για τις μεταβιβάσεις «κόκκινων δανείων», ή συγχωνεύσεις/αποσχίσεις πιστωτικών ιδρυμάτων ή μεταβιβάσεις κατόπιν εντολής μεταβίβασης από την ΤτΕ στο πλαίσιο εκκαθάρισης πιστωτικών ιδρυμάτων. Ήδη έχει αναφερθεί ότι η διάταξη θα πρέπει να θεωρηθεί ότι εφαρμόζεται και στην περίπτωση ανάθεσης της είσπραξης απαιτήσεων από τραπεζικά δάνεια ή πιστώσεις σε διαχειριστική εταιρία, η οποία οφείλει να κοινοποιήσει την οικεία διαχειριστική σύμβαση, όπως επίσης, όταν η διαχείριση της έχει ανατεθεί από εταιρία απόκτησης τέτοιων απαιτήσεων, και πιστοποιητικού καταχώρισης στο δημόσιο βιβλίο της σύμβασης πώλησης και μεταβίβασής τους στην τελευταία.

Πλημμέλειες του τίτλου – ακυρότητα διαταγής πληρωμής

Στην ακυρότητα της κατασχετήριας έκθεσης μπορεί να οδηγήσει και η ακυρότητα του εκτελεστού τίτλου πάνω στην οποία στηρίζεται, ο οποίος συνήθως παίρνει τη μορφή της διαταγής πληρωμής. Εφόσον, επομένως, έχει ασκηθεί μία πρώτη ανακοπή κατά της διαταγής πληρωμής δηλ. ανακοπή κατ’ άρθρο 632 ΚΠολΔ, η ακυρότητα αυτής θα πρέπει να κριθεί από το δικαστήριο που δικάζει την ανακοπή κατά της κατασχετήριας έκθεσης, ούτως ώστε να εκδοθεί τυχόν απόφαση περί ακύρωσης της κατάσχεσης πριν την διενέργεια του πλειστηριασμού. Εδώ φυσικά ανοίγεται ένα πολύ μεγάλο πεδίο άμυνας, καθότι οι πιθανές πλημμέλειες της διαταγής πληρωμής μπορεί να είναι δεκάδες.

Καταχρηστική εκτέλεση

Πολλές φορές έχουν αχθεί στην κρίση των δικαστηρίων περιπτώσεις πράξεων αναγκαστικής εκτέλεσης, όπου ο οφειλέτης προβάλλει ότι διεξάγονται καταχρηστικά. Εδώ δηλαδή πρόκειται για την έκθεση των πραγματικών γεγονότων που μπορεί να στοιχειοθετούν την καταχρηστική στάση του δανειστή και διαφέρουν από περίπτωση σε περιπτωση.