Η αγορά ενός ακινήτου αποτελεί μια από τις πιο σημαντικές και καθοριστικές αποφάσεις στη ζωή ενός ανθρώπου. Συχνά, πρόκειται για επένδυση ζωής. Για αυτό τον λόγο, είναι απαραίτητο να προηγηθεί ενδελεχής νομικός και τεχνικός έλεγχος πριν την οριστικοποίηση οποιασδήποτε συμφωνίας.
Η διαδικασία διαφέρει ανάλογα με το εάν το ακίνητο βρίσκεται εντός ή εκτός σχεδίου πόλεως. Η πολυπλοκότητα της ελληνικής πολεοδομικής νομοθεσίας, οι συχνές τροποποιήσεις και η απουσία πλήρους χωροταξικού σχεδιασμού απαιτούν επαγγελματική καθοδήγηση.
Ο αγοραστής οφείλει να συνεργαστεί με δικηγόρο και μηχανικό, ώστε να πραγματοποιηθεί:
-
Έλεγχος τίτλων ιδιοκτησίας
-
Έλεγχος εγγραφής στο Κτηματολόγιο
-
Έλεγχος στον Δασικό Χάρτη
-
Έλεγχος πολεοδομικών και χωροταξικών δεδομένων
Ο έλεγχος στο Κτηματολόγιο διασφαλίζει ότι το ακίνητο:
-
Είναι σωστά καταχωρημένο (ιδιοκτησία, όρια, εμβαδόν)
-
Δεν χαρακτηρίζεται ως «άγνωστου ιδιοκτήτη»
-
Δεν εμφανίζει λάθη ή παραλείψεις (π.χ. προδήλως εσφαλμένες εγγραφές)
-
Δεν υπάρχουν εκκρεμότητες ή ενστάσεις για το γεωτεμάχιο
Η διόρθωση σφαλμάτων πρέπει να γίνει πριν την υπογραφή συμβολαίου.
Ο έλεγχος αφορά κυρίως εκτός σχεδίου αγροτεμάχια. Πρέπει να ελεγχθεί:
-
Αν η έκταση έχει χαρακτηριστεί δασική
-
Αν έχει υποβληθεί ένσταση και αναμένεται απόφαση επιτροπής
-
Αν υπάρχει τελεσίδικη απόφαση που εξαιρεί το ακίνητο από δασικό χαρακτήρα
Ο τεχνικός έλεγχος αφορά ζητήματα που επηρεάζουν την κατασκευή, χρήση και αξιοποίηση του ακινήτου:
Εξετάζονται:
-
Οικοδομική Άδεια και τα εγκεκριμένα σχέδια
-
Νομιμότητα υφιστάμενων κατασκευών
-
Εάν υπάρχουν αυθαίρετες κατασκευές και αν έχουν τακτοποιηθεί
-
Αν το οικόπεδο είναι άρτιο και οικοδομήσιμο
-
Οι ισχύουσες χρήσεις γης
-
Αν εκκρεμεί τροποποίηση όρων δόμησης ή προσφυγή στο ΣτΕ
-
Περιορισμοί από ειδικά πολεοδομικά ή αρχιτεκτονικά διατάγματα (π.χ. Κυκλάδες, Πήλιο)
-
Αν υπάρχει απαλλοτρίωση ή εκκρεμότητα εισφοράς σε γη ή χρήμα
Πολεοδομικά στοιχεία που ελέγχονται:
-
Συντελεστής Δόμησης
-
Ποσοστό Κάλυψης
-
Ύψος Κτιρίου
-
Υποχρεωτικές πρασιές, στοές, μορφολογικά στοιχεία
-
Υπάρχουσες ή μελλοντικές εισφορές (π.χ. Πράξεις Εφαρμογής)
Ειδικές Περιπτώσεις
-
Εντός Σχεδίου: Έλεγχος αν υπάρχει κυρωμένη Πράξη Εφαρμογής.
-
Εκτός Σχεδίου: Έλεγχος αν ο δρόμος είναι αναγνωρισμένος κοινόχρηστος, ώστε το ακίνητο να θεωρείται οικοδομήσιμο.
-
Παρακολουθήματα: Αποθήκες, θέσεις στάθμευσης, ημιυπαίθριοι χώροι πρέπει να έχουν νομιμότητα.
Συμπέρασμα
Η αγορά ακινήτου στην Ελλάδα απαιτεί προσοχή και επαγγελματική υποστήριξη. Ένας δικηγόρος και ένας μηχανικός μπορούν να διασφαλίσουν:
-
Την ασφάλεια της επένδυσης
-
Τη δυνατότητα αξιοποίησης του ακινήτου
-
Τη συμμόρφωση με τη νομοθεσία
Η αποφυγή μελλοντικών κινδύνων και επιβαρύνσεων είναι θέμα πρόληψης, όχι τύχης.
