Ταχύτερες διαδικασίες για την είσπραξη απλήρωτων κοινοχρήστων, σαφέστερο πλαίσιο ευθυνών για τους διαχειριστές και νέα προϋπόθεση στις μεταβιβάσεις ακινήτων περιλαμβάνονται στις ρυθμίσεις που εξετάζονται. Οι αλλαγές βρίσκονται ακόμη υπό επεξεργασία και δεν αποτελούν ισχύον δίκαιο.
Σημαντικές αλλαγές στη λειτουργία των πολυκατοικιών προωθεί το υπουργείο Δικαιοσύνης μέσω του υπό διαμόρφωση Νέου Κώδικα Ιδιοκτησίας, με στόχο να αντιμετωπιστούν χρόνια προβλήματα που αφορούν την είσπραξη κοινοχρήστων, τη λήψη αποφάσεων στις γενικές συνελεύσεις και τις ευθύνες των διαχειριστών.
Οι προτεινόμενες παρεμβάσεις επιχειρούν να διαμορφώσουν ένα πιο σαφές πλαίσιο για ιδιοκτήτες, ενοίκους και επαγγελματίες διαχείρισης ακινήτων, καθώς η καθημερινή λειτουργία πολλών κτιρίων επιβαρύνεται από ανεξόφλητες οφειλές, παλαιούς κανονισμούς και διαφωνίες μεταξύ συνιδιοκτητών. Ένα από τα βασικά ζητήματα που επιχειρείται να αντιμετωπιστεί είναι η συστηματική αδυναμία είσπραξης των κοινόχρηστων δαπανών. Όταν ορισμένοι ιδιοκτήτες δεν πληρώνουν, το οικονομικό βάρος για τη συντήρηση και τη λειτουργία του κτιρίου μεταφέρεται συχνά στους συνεπείς ενοίκους.
Παράλληλα, σημαντικά έργα, όπως η συντήρηση ανελκυστήρων, η επισκευή υδραυλικών εγκαταστάσεων, η αναβάθμιση των συστημάτων πυρασφάλειας και οι ενεργειακές παρεμβάσεις, μπορεί να καθυστερούν λόγω έλλειψης απαρτίας ή αδυναμίας συγκέντρωσης των απαιτούμενων πλειοψηφιών στις γενικές συνελεύσεις. Πρόσθετες δυσκολίες δημιουργούνται σε πολυκατοικίες με κλειστά διαμερίσματα ή ιδιοκτήτες που κατοικούν στο εξωτερικό, καθώς ο εντοπισμός τους και η διεκδίκηση των οφειλών μπορεί να αποδειχθούν χρονοβόρες διαδικασίες.
Στο επίκεντρο του νέου πλαισίου βρίσκεται η ενίσχυση του ρόλου του διαχειριστή και η διευκόλυνση των διαδικασιών με τις οποίες διεκδικούνται οι ληξιπρόθεσμες οφειλές.
Μεταξύ των βασικών προτάσεων που παρουσιάζονται περιλαμβάνονται:
Σαφέστερες αρμοδιότητες και ευθύνες διαχειριστών: Προβλέπεται να καθοριστούν με μεγαλύτερη ακρίβεια τα καθήκοντα, η νομιμοποίηση και οι ευθύνες όσων αναλαμβάνουν τη διαχείριση μιας πολυκατοικίας.
Ταχύτερη είσπραξη οφειλών: Εξετάζονται διαδικασίες για την επιτάχυνση της έκδοσης και εκτέλεσης διαταγών πληρωμής σε βάρος οφειλετών.
Νέος τρόπος επίδοσης εγγράφων: Στις προτάσεις περιλαμβάνεται η δυνατότητα επίδοσης στο ακίνητο μέσω θυροκόλλησης, με στόχο να περιοριστούν οι καθυστερήσεις όταν δεν είναι εύκολος ο εντοπισμός του ιδιοκτήτη.
Βεβαίωση μη οφειλής κατά τη μεταβίβαση: Εξετάζεται η υποχρεωτική προσκόμιση βεβαίωσης ότι δεν υπάρχουν ανεξόφλητα κοινόχρηστα κατά τη μεταβίβαση ενός ακινήτου, μέσω διαδικασίας που θα συνδέεται με το gov.gr.
Τι σημαίνουν οι αλλαγές για τους ιδιοκτήτες
Εφόσον οι προτάσεις υιοθετηθούν, οι ιδιοκτήτες θα μπορούσαν να αντιμετωπίσουν αυστηρότερο πλαίσιο ως προς την τακτοποίηση των οφειλών τους, ενώ οι διαχειριστές θα αποκτούσαν σαφέστερη θεσμική βάση για τη διεκδίκησή τους.
Η ενδεχόμενη απαίτηση βεβαίωσης μη οφειλής κατά τη μεταβίβαση θα μπορούσε επίσης να προσθέσει ένα ακόμη βήμα στη διαδικασία αγοραπωλησίας. Για τους συνεπείς ιδιοκτήτες, η αποτελεσματικότερη είσπραξη των κοινόχρηστων θα μπορούσε να περιορίσει την ανάγκη να καλύπτουν επανειλημμένα τα ελλείμματα που δημιουργούν άλλοι συνιδιοκτήτες.
Ωστόσο, κρίσιμη παράμετρος θα είναι ο τρόπος εφαρμογής των ρυθμίσεων, καθώς και η προστασία των δικαιωμάτων των ιδιοκτητών έναντι των οποίων κινείται διαδικασία είσπραξης.
Τα νομικά και πρακτικά εμπόδια
Οι προτεινόμενες αλλαγές δεν στερούνται δυσκολιών. Η επίδοση δικαστικών εγγράφων μέσω θυροκόλλησης σε κενά ακίνητα ή σε ακίνητα ιδιοκτητών που διαμένουν στο εξωτερικό εγείρει ζητήματα σχετικά με την αποτελεσματική ενημέρωση του ενδιαφερομένου και τη διασφάλιση του δικαιώματός του να αμυνθεί.
Παράλληλα, η εφαρμογή μιας ψηφιακής βεβαίωσης μη οφειλής προϋποθέτει τεχνικές και οργανωτικές λύσεις, ώστε να μπορούν να συμμετέχουν στη διαδικασία τόσο οι ιδιώτες διαχειριστές όσο και τα γραφεία διαχείρισης.
Επιπλέον, η αυστηροποίηση των διαδικασιών είσπραξης δεν επιλύει αυτομάτως όλα τα προβλήματα των πολυκατοικιών. Η έλλειψη διαθέσιμων χρημάτων για μεγάλες επισκευές, το αυξημένο κόστος συντήρησης και οι διαφωνίες για ενεργειακές αναβαθμίσεις εξακολουθούν να απαιτούν αποτελεσματικούς μηχανισμούς χρηματοδότησης και λήψης αποφάσεων.
Ο Νέος Κώδικας Ιδιοκτησίας βρίσκεται υπό διαμόρφωση και οι ρυθμίσεις που περιγράφονται αποτελούν προτάσεις προς επεξεργασία. Μέχρι την ψήφιση και την έναρξη ισχύος σχετικών διατάξεων, οι ιδιοκτήτες και οι διαχειριστές εξακολουθούν να υπάγονται στο ισχύον νομικό πλαίσιο. Το τελικό περιεχόμενο του Κώδικα, οι προϋποθέσεις εφαρμογής και οι ακριβείς διαδικασίες θα αποσαφηνιστούν όταν ολοκληρωθεί η νομοθετική επεξεργασία.
