Γράφει η δικηγόρος Αθηνών Αναστασία Χρ. Μήλιου*
Αν ένα ακίνητο έχει πολλούς συνιδιοκτήτες π.χ. αποβιώνει ο πατέρας που είχε πολλά τέκνα ή ο θείος που δεν είχε καθόλου τέκνα αλλά είχαν ακίνητη περιουσία, τότε τα ακίνητά κληρονομούν από κοινού και σε μικρά ποσοστά οι κληρονόμοι και έχουμε την λεγόμενη κοινωνία δικαιώματος.
Στην κοινωνία δικαιώματος κάθε κοινωνός, δηλαδή ο κάθε συγκύριος έχει δικαίωμα να απαιτήσει τη λύση της κοινωνίας, δηλαδή την κοινή συνιδιοκτησία, με την διαδικασία της διανομής. Αυτό συμβαίνει κυρίως όταν οι κοινωνοί δηλαδή οι συγκύριοι του κοινού ακινήτου, δεν συμφωνούν στον τρόπο χρήσης και εκμετάλλευσης αυτού. Στην περίπτωση επομένως διαφωνίας τους ως προς την χρήση του ακινήτου, καθένας από αυτούς, ανεξάρτητα από τους υπόλοιπους και ανεξάρτητα από το ποσοστό που έχει επί της κυριότητας του ακινήτου, μπορεί να απαιτήσει τη δικαστική διανομή του κοινού ακινήτου, η οποία γίνεται είτε αυτούσια, αν το προς διανομή ακίνητο ή ακίνητα μπορούν να διαιρεθούν χωρίς μείωση της αξίας τους σε ομοειδή μέρη, ανάλογα με τις μερίδες των κοινωνών, δηλαδή με τα ποσοστά συνιδιοκτησίας τους, είτε με πώληση διά πλειστηριασμού, οπότε διανέμεται το εκπλειστηρίασμα, δηλαδή το ποσό που θα πάρουν από την εκποίηση (πλειστηριασμό).
Αυτούσια διανομή κοινού πράγματος είναι η φυσική (in natura) διαίρεση του κοινού ακινήτου σε περισσότερα ίσα κατ’ αξία μέρη, ώστε ο κάθε κοινωνός ή ομάδα κοινωνών να λάβει ανάλογα με την μερίδα του, μέρη με κλήρωση ή με επιδίκαση σε ορισμένες περιπτώσεις που προβλέπονται από το νόμο.
Προϋποθέσεις της αυτούσιας διανομής είναι σωρευτικά:
α) το εφικτό της διανομής, δηλαδή της φυσικής διαίρεσης του πράγματος σύμφωνα με τον προορισμό του χωρίς μείωση της αξίας του και
β) η διανομή να είναι συμφέρουσα, δηλαδή να μην επέρχεται με αυτή μείωση της αξίας των μερίδων.
Το Δικαστήριο αποφασίζει ανέλεγκτα, σχετικά με το αν η διανομή του κοινού πράγματος είναι προδήλως ανέφικτη ή όχι, λαμβάνοντας υπόψη τις μερίδες των κοινωνών, το τυχόν αίτημά τους για την δημιουργία ενιαίων κοινών μερίδων, το είδος, τις διαστάσεις και το εμβαδόν του διανεμητέου ακινήτου. Προδήλως αδύνατη ή ασύμφορη είναι η αυτούσια διανομή όταν, κατά τους κανόνες της κοινής πείρας και της λογικής, το διανεμητέο δεν μπορεί να διανεμηθεί σε μέρη ανάλογα με τις μερίδες των κοινωνών χωρίς να μειωθεί η αξία του. Σε περίπτωση δε που το δικαστήριο κρίνει ανέφικτη ή ασύμφορη την αυτούσια διανομή, διατάσσει, την πώληση του κοινού πράγματος με πλειστηριασμό.
Βασική προϋπόθεση για το παραδεκτό μιας τέτοιας αγωγής είναι η καταβολή του δικαστικού ενσήμου. Σε αγωγή διανομής ακινήτου το τέλος δικαστικού ενσήμου που πρέπει να καταβληθεί υπολογίζεται με βάση το εικοσαπλάσιο της ετήσιας προσόδου του μεριδίου που ανήκει στον ενάγοντα, εφόσον από το διανεμητέο ακίνητο προκύπτει ετήσια πρόσοδος, με την έννοια πραγματικής απολαβής εισοδημάτων από το ακίνητο. Διαφορετικά, αν το διανεμητέο ακίνητο είναι απρόσοδο για τους κοινωνούς, γίνεται δεκτό ότι το δικαστικό ένσημο υπολογίζεται με βάση την αξία του μεριδίου που ανήκει στον ενάγοντα κοινωνό.
Τέλος η αγωγή διανομής πρέπει να εγγράφεται στα βιβλία διεκδικήσεων του υποθ/κειου ή κτηματολογίου όπου βρίσκεται το ακίνητο, ενώ αν υπάρχουν βάρη στο κοινό ακίνητο είναι υποχρεωτικό να καλούνται στην δίκη και οι δικαιούχοι των εμπράγματων βαρών.
Εφόσον το ακίνητο εκ πλειστηριασθεί, οι κοινωνοί λαμβάνουν από την πώληση το ποσό που αντιστοιχεί στο ποσοστό τους, αφού αφαιρεθούν πρώτα όλα τα έξοδα του πλειστηριασμού. Στην αγωγή διανομής δεν υπάρχουν πολλά νομικά ή πραγματικά επιχειρήματα αντίκρουσης της αγωγής και αποτροπής του πλειστηριασμού.
Ουσιαστικά η αγωγή διανομής δεν είναι συμφέρουσα για τους κοινωνούς, διότι πάντα στους πλειστηριασμούς τα ακίνητα πωλούνται σε χαμηλότερη τιμή από την εμπορική τους αξία. Λειτουργεί όμως ως μέτρο πίεσης για μια πιο συμφέρουσα εξωδικαστική λύση. Π.χ. πώληση σε τρίτον ή αγορά του ποσοστού του ενός από τον άλλον συγκύριο.
ΑΝΑΣΤΑΣΙΑ ΧΡ. ΜΗΛΙΟΥ
ΔΙΚΗΓΟΡΟΣ ΠΑΡ’ΕΦΕΤΑΙΣ ΑΘΗΝΩΝ
Λεωφ. Μεσογείων 403, Αγία Παρασκευή
Τηλ. 6945-028153, 213-0338950
e-mail: natmil@otenet.gr, info@legalaction.gr
www.legalaction.gr, fb: Αναστασία Μήλιου